対象は地方のマンションの一室。売買の参考として依頼を受けました。
このような部屋は通常の住宅に求められる「住み心地の良さ」を欠き、「不動産取引における心理的瑕疵」が発生している。当該瑕疵の減価率の査定にあたっては、不動産競売における減価率を参考にしました。
瑕疵の内容 | 瑕疵の事実から の時間の経過 |
交換価値の減少率 | 判決年月日 |
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最低売却価格決定の1年前に建物内でリンチ殺人事件があったケース | 1年5か月 | ▲30% | 仙台地裁昭和61年8月1日判決 |
元所有者の自殺 | 7年 | ▲30% | 福岡地裁平成2年10月2日判決 |
昭和60年9月~63年6月頃までの間に嬰児殺人事件が発生し、平成3年3月31日~同4月15日までに死体4体が発見 | 約3年8か月乃至6年5か月前に事件発生。死体発見から9か月乃至10か月 | 土地約▲7% 建物▲30% |
新潟地裁平成4年3月10日判決 |
よって、本件評価においても減価率を30%と判断しました。